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Immobilier : Paris à la loupe

Publiée le 04/04/2019

 

En dix ans, les prix de l’immobilier parisien ont augmenté de plus de 50%. Entre la capitale et les autres grandes métropoles françaises, l’écart n’a fait que se creuser. Mieux encore. Selon une étude comparative réalisée par les Notaires du Grand Paris, c’est encore la capitale française qui a connu la plus forte hausse par rapport à Londres ou New York, même si le coût du m² de ces deux grandes mégalopoles reste bien au-dessus de la moyenne des prix parisiens.

 

2018, année des records

Avec une moyenne de prix à plus de 9 500 € par m², les prix parisiens ont atteint des sommets à la fin 2018 et tous les arrondissements ont été touchés. Comme il est d’usage, les sept premiers dépassent largement la moyenne, affichant des prix parfois au-delà des 11 000 € le m². Non loin derrière suivent les 9ème et 10ème arrondissements qui connaissent une attractivité continue, attirant les CSP+ qui ne suivent plus le rythme effréné des arrondissements de l’hyper centre. L’ensemble des autres arrondissements augmente à l’avenant, porté par une demande largement supérieure à l’offre et soutenue par la faiblesse des taux d’intérêts et des banques généreuses.

 

Qui achète aujourd’hui à Paris ?

Depuis deux ans, des conditions exceptionnelles ont permis à nombre de primo-accédants – notamment des jeunes couples - de sauter le pas,  ceux-ci préférant s’endetter à long terme pour acquérir leur résidence principale que payer un loyer.

Avec une pénurie de logements endémique sur une capitale géographiquement limitée et pauvre en foncier disponible, cet afflux de nouveaux acquéreurs a profité naturellement aux vendeurs qui alimentent le marché parisien par leur statut privilégié de vendeurs-acheteurs. Il faut dire que ceux d’entre eux qui avaient acquis un bien il y a une dizaine d’années se retrouvent aujourd’hui détenteurs d’une belle plus-value, à réinvestir par exemple dans un appartement plus grand.

Toujours est-il que le niveau actuel du marché rend la situation complexe pour la classe moyenne. Car, sauf à  bénéficier d’un apport conséquent, la faiblesse des taux ne suffit plus à compenser une hausse qui ne semble pas près de s’arrêter, et tend même vers la démesure dans certains cas.

C’est donc sans surprise que la plus belle part des acquisitions revient aujourd’hui aux cadres supérieurs et professions libérales. La gentrification parisienne se poursuit.

 

Le phénomène de capillarité

Malgré des prix déjà fort élevés, l’Immobilier très haut de gamme n’est pas épargné car porté par une clientèle internationale qui montre son appétence pour la Pierre parisienne. Anglais, américains et asiatiques sont à la manœuvre, sans oublier les français qui, Brexit oblige, rentrent de Londres. Du côté du Haut de Gamme, c’est la flambée sur les appartements familiaux de 150 à 200m² se situant dans les beaux quartiers traditionnels, mais également dans ceux à la réputation  « branchée » comme les 9ème, 10ème et 11ème arrondissements. Cette hausse record tend à faire monter les biens de la gamme en dessous. C’est l’effet de capillarité.

 

Des risques de bulle ?

Une telle augmentation des prix sur l’ensemble des biens et des arrondissements de la capitale, ajoutée à une certaine frénésie, nourrit les scénariis pessimistes. Ainsi, la banque suisse UBS évoque-t-elle « des déséquilibres majeurs » sur un marché qu’elle qualifie de « surévalué ». Plus positif,

Laurent Vimont, Président de Century 21 France, estime au contraire qu’ « il ne s’agit pas d’un marché spéculatif mais bien d’un marché de vendeurs acheteurs. Celui-ci purgera donc ses excès lui-même quand il aura atteint ses limites ».

Toujours est-il que face à un marché bien trop cher pour eux, de nombreux parisiens s’exilent de la capitale. Mais ils sont vite remplacés par d’autres car en ce début d’année, la demande ne faiblit pas bien au contraire. Néanmoins et selon l’Insee, Paris a perdu quelques 60 000 habitants en cinq ans.

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