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2019, année immobilière plus modérée ?

Publiée le 08/02/2019

 

L’année 2017 avait déjà été qualifiée d’exceptionnelle. 2018 l’aura été tout autant et 2019 ne s’annonce pas sous de pénibles auspices. Mais un contexte général tourmenté, l’incertitude fiscale et le come-back de certaines mesures pourraient bien conduire le marché immobilier à faire une pause.

 

Paris n’est pas la France

Paris, capitale mondiale aux multiples sources d’attractivité aura porté haut ses couleurs tout au long de l’année 2018. Une hausse interrompue avec un prix  moyen de 9 452 €/m² sur l’ensemble de la capitale soit + 4,1% sur 12 mois. Et surtout un niveau largement dépassé puisque le cercle des arrondissements dépassant les 10 000 € s’est élargi à la moitié des arrondissements parisiens. Paris a-t-elle flambé en 2018 ? Oui, un peu. Une tendance prévisible dés lors que les taux d’intérêts amorçaient et surtout confortaient leur irrésistible chute.

58,6 % pour la résidence principale

Les acheteurs n’ont ainsi pas hésité à sauter le pas, le plus largement pour acquérir leur résidence principale. Néanmoins, il faut noter que le nombre de transactions réalisé dans cet objectif est en légère baisse (-7,1%). Sans doute nombre de candidats à l’achat avaient-ils réalisé leur projet déjà en 2017 tandis que la hausse des prix, de plus en plus difficilement amortissable malgré la faiblesse des taux, a éloigné du marché une catégorie d’acquéreurs.

28,5 % en investissement

Avec un +33,2% sur un an, le nombre d’acquisitions réalisées dans le cadre d’un projet d’investissement locatif se taille une belle part du marché parisien et l’a d’ailleurs porté pour partie tout au long de l’année. Un retour des investisseurs qu’il faut naturellement rapprocher de la disparition de la mesure d’encadrement des loyers, rendue illégitime suite à une décision de justice. Le bémol : inscrite à la loi ELAN, cette mesure très controversée sera de nouveau d’actualité prochainement, et d’autres villes pourraient bien suivre. L’enthousiasme des investisseurs se maintiendra-t-il ? Pas sûr.

 

Le phénomène de gentrification se poursuit

Les parisiens qui pouvaient se le permettre ainsi que les investisseurs (d’ici ou d’ailleurs) ont donc profité à plein des opportunités offertes par l’attractivité historique des taux d’intérêts pour s’offrir un logement dans la capitale. Mais sans surprise, employés, ouvriers, commerçants et artisans en sont quasiment exclus et ne représentent pas même 20% des acquisitions, tandis que les cadres supérieurs et professions libérales – souvent secundo-accédants – en frôlent les 50%.

La faiblesse des taux d’intérêts ne peut plus compenser le niveau élevé des prix. Paris, comme nombre de grandes mégalopoles, n’est plus accessible à tous.

 

L’Immobilier en Ile-de-France

Comme il en va souvent, l’onde provoquée par la hausse des prix parisiens, résonne sur l’ensemble des départements franciliens, sur lesquels l’activité a également été intense sur l’ensemble de l’année. Et c’est là que l’on retrouve employés et ouvriers qui représentent 73,3% des acquéreurs de tandis que la résidence principale représente elle, 79,7% des acquisitions.

Néanmoins, c’est la part des cadres supérieurs qui progresse le plus, ceux-ci représentant 19,9% des transactions réalisées.

A noter également que les écarts de prix se resserrent un peu - la Seine Seine-Saint Denis a connu une hausse de 6,8% de son prix moyen – mais restent néanmoins très importants entre les deux couronnes parisiennes. : 2 562 €/m² en moyenne en Seine-et-Marne contre 5 874 €/m² pour le très prisé département des Hauts-de-Seine.

 

Quelles perspectives pour 2019 ?

Les spécialistes s’accordent pour un retour au calme après deux années un peu survoltées et de nombreux indicateurs vont dans ce sens :

 

Plafond de verre : à l’heure où s’endetter ne coûte plus rien ou presque puisqu’ils ont frôlé le négatif en fin d’année, ils ne peuvent baisser encore. Sujets à quelques petites hausses ressemblant plus à des ajustements bancaire qu’à un mouvement de fond, les taux devraient demeurent en ce début d’année plus qu’attractifs. Reste à savoir si cela durera. Aucun message contraire ne se dessine à l’horizon. Les conditions d’emprunt devraient rester, en 2019, très intéressantes. Ce ne sont pas elles qui risquent de décourager les candidats à l’acquisition mais le crédit a, semble-t-il déjà fonctionné à plein régime. Et d’autres facteurs rentrent aussi en jeu.

 

Incertitudes en tous genres : c’est plutôt de là que pourraient surgir quelques obstacles, même si nous sommes plus dans un registre psychologique. Des effets du prélèvement à la source auquel les français ne sont pas encore habitués au Grand Débat National et ses suites sans oublier la crise sociale que traverse actuellement le pays, voilà autant de raisons (réelles ou supposées) qui n’incitent pas à la confiance.

De son côté, le marché immobilier lui, retrouve un semblant de calme et baisse en pression. Les délais de vente s’allongent et les prix tendent à décélérer même sur les secteurs où la demande reste nettement supérieure à l’offre.

Pour mieux repartir aux premiers jours du printemps ? Toujours résolument dynamique et dopé le besoin de logement, l’immobilier a sans doute besoin d’un temps de respiration salutaire pour éviter l’emballement. Misons donc sur un atterrissage en douceur, signe d’un marché sain capable de s’autoréguler.

Mais inutile d'attendre des miracles côté prix, alors, dans des conditions d'acquisition toujours favorables, nulle raison d'attendre pour concrétiser un projet arrivé à maturité!

 

Sources : Conférence de Presse du réseau Century 21 – Janvier 2019

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